방공제 뜻 (주담대, 주택담보대출, 부동산 용어, 최우선 변제금액,면제 조건)

최근 분양 소식들이 많아지면서 자연스레 주담대, 즉 주택담보대출에 대해 알아보고 계신 분들이 정말 많으실 것 같습니다.

실제로 이미 청약을 진행하셔서 당첨되신 후 입주날을 기다리고 계시던 분들의 경우, 정부에서 지속적으로 대출 규제 관련하여 혼란스러운 정책운영을 하고 있는 만큼 더 혼란스러운 시기를 보내고 있는 것이 현실입니다.

 

방공제 뜻

이런 답답한 상황들이 정말 많은 이 시점에 방공제라는 용어가 계속 보이는데 정확히 어떤 개념인지 이해가 되지 않아서 대화가 어려운 경험 있으신 분들이 좀 있지 않을까 생각합니다.

 

방공제를 용어도 생소해서 설명을 부탁드려요, 설명을 듣고 나서도 이해가 잘 안가는 어려운 부동산 용어들입니다. 하지만 부동산은 정말 열심히 일해서 모은 큰돈이 이동하는 중요한 계약이고, 대출을 받는다 하여도 큰 금액을 대출받는 것이기 때문에 대충 남에게 휘둘리는 듯 거래를 하면 안 되겠습니다.

 

그래서 모르는 용어나 상황들이 있다면 이해가 어려운 것이 너무나 당연하기 때문에 완전히 이해를 하실 때까지 확인에 또 확인을 해보시는 것이 좋겠습니다.

 

방공제 금액

방공제란 방과 공제가 합쳐진 말인데, 최우선변제 소액임차 보증금과 관련이 있습니다. 듣기만 해도 머리가 아픈 이름인데, 좀 더 쉽게 알아보도록 하겠습니다.

 

절대 일어나서는 안 되겠지만 전세 사기 등의 일이 벌어진다면 주택이 경매로 넘어가게 되고, 세입자들이 낸 보증금을 돌려받기 위해서 굉장히 힘든 시간을 보내게 됩니다.

 

혹시 모를 이런 상황을 대비해서 우리는 보증보험도 들고, 확정일자도 미루지 말고 바로바로 받아두시는 것이 좋습니다. 모든 것을 잘해두신 상황이라고 했을 때 만약 주택이 경매로 넘어가면 경매 낙찰금에서 우선순위에 따라서 변제가 이루어지게 되는데 일반적인 경우라면 소액임차보증인이 우선순위고 은행이 후순위로 변제를 받게 됩니다.

 

이는 피해가 더 크게 느껴질 수밖에 없는 소액 임차인들을 보호하기 위해 최우선변제권을 세입자에게 부여하기 때문입니다. 물론 이런 최우선변제권이 세입자의 보증금에 있다고 하더라도 사실 100%를 돌려받기는 힘들 수 있지만 그럼에도 불구하고 은행권보다는 일반 소액 임차인이 먼저 면제권을 받게 되는 것입니다.

 

그런데 만약 경매 낙찰가가 너무 낮거나 순위가 밀리다 보면 은행입장에서는 대출금 상황을 받지 못하게 되므로 담보목적물인 집의 방을 세놓는 경우가 발생하게 되는데, 이를 가정했을 때 처음부터 해당 집에서 나올 수 있는 최대 보증금을 제외하고 나머지를 대출을 내어주는 것입니다. 

 

은행의 손실을 최소화할 수 있다는 점에서 만들어진 제도인 셈인데, 결국 대출을 받을 때에는 방공제가 얼마나 되는지에 따라서 자금을 어느 정도 대출받을 수 있을지 영향을 받게 되므로 처음 분양에 당첨되어 대출을 받으실 계획인 대부분의 계약자들은 이 방공제를 잘 알아두셔야 합니다.

 

보통 아파트, 연립주택, 다세대 주택의 경우 적용대상 방수를 1개로 보는 것으로 현재 개선이 되어, 실제 방 개수와 무관하게 1개로 계산하시면 됩니다. 다만 우리나라의 경우 지역마다 집값의 편차가 크므로 기준은 항이할 수 있습니다. 

 

보통 집값이 가장 비싼 서울의 경우 5,500만 원이고 수도권 지역은 2,500만 원에서 4,800만원,  지방의 경우 2,500만원에서 2,800만 원 정도입니다. 실제로 대출을 받으실 때 해당하는 집에 따라 이 정도의 금액이 제외된 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

 

방공제 면제방법

사실 서울의 경우 대출금액에서 5,500만 원이나 대출이 안 나온다고 한다면 굉장히 부담스럽게 느껴질 수 있는데 방공제 없이 최대금액으로 대출을 받으시려면 다양한 보증상품에 가입을 하시는 방법이 있습니다.

 

일반적으로  MCI, MCG 같은 모기지 신용 보험 보증이 있겠고, 이외에 일반구입자금보증, 생애최초특례 구입자금보증 등이 있는데 가입 내용을 보시면 약간씩 차이가 있으므로 본인의 상황에 맞게 잘 확인해 보시는 것이 중요하겠습니다.

 

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